地產大勢無可阻擋 政策微調左右彷徨
沉淪已久的地產股突然崛起。
10月27日港股恒生指數(shù)早盤高開高走，中資地產股全線領漲。華潤置地股價漲幅一度擴大至12.77%，中國海外上升12.02%，恒大地產升14.15%。盡管收盤時漲幅有所回落，但次日，上漲行情依舊。滬深A股地產板塊亦連續(xù)兩日位居漲幅前列。
這個出乎意料的行情，緣于兩位政府官員的講話。時間是10月27日十一屆全國人大常委會第二十三次會議。
全國人大常委會財經(jīng)委員會副主任、前央行副行長吳曉靈提出，長期采取限購政策與市場配置資源的原則相悖，應該更多地運用稅收手段調節(jié)。吳曉靈同時表示，調控房價應抑制對房屋的過度投機，而不是抑制老百姓的投資性購房。這個建議被外界解讀為對現(xiàn)行限購政策的放松，亦即對房地產調控政策的放松。
在回應全國人大常委對于限購政策的質疑時，住建部部長姜偉新表示，在住房信息系統(tǒng)等平臺搭建完備的前提下，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法。姜偉新釋放的另一個政策信號是，明年準備對“十二五”保障性住房建設的數(shù)量、質量，特別是數(shù)量進行中期評估。姜偉新的講話被外界解讀為，3600萬套保障房數(shù)量明年起有可能縮減。
SOHO中國潘石屹的理解是，“這對房地產市場健康發(fā)展是一個重大的利好消息，房地產市場終于又要回到市場經(jīng)濟的軌道上了。”
會議傳遞的信息迅即引發(fā)業(yè)內外強烈關注。10月27日，北京房地產協(xié)會邀請北京市住建委、土地儲備管理中心官員和開發(fā)商們，就當前房地產形勢進行座談。北京市房地產協(xié)會秘書長陳志在會后接受本報記者采訪時表示，“當市場由穩(wěn)健過渡到均衡，下一步將有可能迎來有方向的局部放寬政策。”陳志認為，開發(fā)商應該對未來有信心。
然而，吳、姜二位的講話很快就被其他信息淹沒，而上漲的行情也因為無實質性利好政策出臺，變得乏力。開發(fā)商卻不得不面臨殘酷的現(xiàn)實。
降價大潮來臨
在十一屆全國人大常委會第二十三次會議召開之前，深度的樓市降價大潮已初見端倪。甚至有房地產公司即將倒閉的傳言襲來。
此輪調控自2010年4月啟動以來，政策力度不斷加大，直接導致成交量銳減甚至雪崩。據(jù)21世紀不動產監(jiān)測數(shù)據(jù)，9月份，京滬深成交量達到或接近歷史新低，較去年同期的降幅均達30%以上。主要二線城市前三季度成交量較去年同期減少11%。據(jù)亞豪
機構的成交報告，北京1-9月住宅成交面積下降將近兩成。
成交量的減少，帶來的直接后果是，絕大部分開發(fā)商無法完成今年銷售計劃，包括排名前10名的開發(fā)商，多家企業(yè)下調了全年目標。臨近年底，小部分現(xiàn)金流充裕的公司選擇封盤過冬，大部分資金鏈緊張的公司抓緊推盤，一些公司主動尋求降價。而且，已出現(xiàn)個別樓盤向局部區(qū)域發(fā)展，由一線城市向二線城市蔓延的趨勢，且降價幅度越來越大。以北京為例，最開始的大幅降價出現(xiàn)在通州區(qū)域，如珠江拉維小鎮(zhèn)、華業(yè)東方玫瑰等項目價格降幅超過15%，接著蔓延到朝陽、大興等地，部分項目降幅接近20%。在上海，近一周多個樓盤出現(xiàn)接近30%的打折、降價現(xiàn)象，并引發(fā)前期業(yè)主不理智的抗議。
本報記者獲悉，北京大興區(qū)域即將上市的某新樓盤，起價定為11800元/平方米，該區(qū)域一度保持在18000元/平方米至 22000元/平方米之間。同一區(qū)域由某大型上市公司開發(fā)的樓盤，本打算以16000元/平方米的價格入市，聽聞競爭對手低價入市的消息，選擇了推遲開盤時間。
10月25日，萬科執(zhí)行副總裁肖莉在一個電話會議上對投資者表示，國內的房地產市場已經(jīng)轉向，未來幾個月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價格將進一步下降。雖然萬科否認，但多位業(yè)內人士告訴本報記者，位于北京昌平的金隅萬科城將直降3000元，房山萬科長陽半島也將以內部團購的方式直降數(shù)千元。
看清了形勢的開發(fā)商，均主動采取降價策略。保利地產在北京某項目不斷調低上市價格，去年售價曾達21000元/平方米，最近一期則可能低至16000元以下。
另一方面，地價亦在大幅度下降。北京市土地儲備中心的內部報告顯示，和2010年高峰時期相比，2011年地價降幅顯著，最嚴重的區(qū)域地價同比下降了50%。一位業(yè)內人士分析，對于開發(fā)商來說，如果跑得慢，手中的土地將有被套牢的風險，土地貶值局面將不可避免的出現(xiàn)。
北京市住建委一位官員表示，房價的調整還沒有經(jīng)歷一個完整的周期，當前上市的樓盤，開發(fā)商大多是2010年或者2009年拿的地，彼時地價正處于高位，受制于成本，降價幅度有限，市場正面臨著有限的需求和相對充足的供給的局面，限購、限貸兩大政策正在影響房地產行業(yè)。
經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在接受本報記者采訪時指出，以現(xiàn)在市場的吸收能力和房企和地方政府的土地儲備情況，有可能5年也無法消化。
降價潮正從上海、南京、溫州、北京、深圳，向全國更多的城市蔓延。如果調控政策不轉向，一場全國性的降價潮正在堅定地、看得見地向消費者走來。這正是此輪房地產調控的初步成果。
功虧一簣？
但是，從十一屆全國人大常委會第二十三次會議傳遞來的信息，讓心存僥幸心理的開發(fā)商再度燃起希望，甚至被一部分人解讀為“救市”政策。在開發(fā)商最難捱的時刻漸漸到來之時，調控是否會戛然而止？
鐘偉曾經(jīng)建議，為了保持房地產市場健康，限購令應該普遍化、長期化、穩(wěn)定化。今天他仍然不認為，限購令將馬上會解除。“姜偉新部長和吳曉靈委員的話是有絕對條件的，但是條件不明確，所以引發(fā)了市場廣泛的猜測。任何人都知道限購令只是短期行為，不可能持續(xù)100年，但究竟什么時候放松和取消，誰也無法預測。”鐘偉說。
調控的效果已被官方認可。國統(tǒng)局新聞發(fā)言人盛來運近日表示，從前三季度的情況來看，尤其是三季度的情況來看，房地產投資性的需求，特別是投機性的需求得到遏制。這幾個月房地產的銷售量在繼續(xù)下降。房地產的價格也出現(xiàn)了松動，房地產前期價
格上漲的勢頭得到了明顯遏制。此外，目前保障房安居工程的開工率超過90%，進展比較迅猛。初步判斷，國家房地產的調控取得了積極成效，房地產的市場運行向著宏觀調控的預期方向發(fā)展。
“如果此時放松限購令，房價必然迎來報復性的反彈。”高盛投資管理部中國區(qū)副主席哈繼銘在電話里對本報記者說。“單純拿掉行政指令，不輔助以其他政策，市場還會回到以前的老路上。”哈繼銘進一步表示。
一般民眾并不關心，但并非不重要的是，如果此時放松房地產調控，不但來之不易的調控成果將毀于一旦，而且作為國家戰(zhàn)略的經(jīng)濟結構調整將因此嚴重受阻，因為房地產市場占據(jù)了太多的經(jīng)濟資源，不堅持房地產調控，經(jīng)濟結構調整就是一句空話。
如果說限購令只是權宜之計，何時才具備解除限購令的條件？陳志解釋說，行政手段正在倒逼市場走向新的均衡，但均衡很難形成。
鐘偉理解這樣的均衡是老百姓能買得起房子，房價低位運行，供給和需求雙方萎縮，房價小幅下降。他預計，明年下半年或者后年，市場將回到均衡狀態(tài)。
政策或微調？
10月29日召開的國務院常務會議明確指出，今后幾個月，要堅定不移地搞好房地產調控。各地政府要切實負起責任，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調控成果。這澆滅了所有開發(fā)商近期放松調控的幻想。
但哈繼銘認為，從過去的調控經(jīng)驗來看，如果GDP增速低于8%，國家仍將出臺救市政策。“如果房價大幅下跌，房地產市場一蹶不振，對經(jīng)濟一定會帶來巨大的負面影響。”。
堅持房地產調控總體方向不變，并不意味著現(xiàn)行調控政策鐵板一塊。哈繼銘認為，不可否認中央政府希望犧牲一定經(jīng)濟增長速度，調結構的決心，但在大方向政策不可能放松的前提下，對房地產調控進行“微調”是十分必要的。
陳志在前述座談會上分析，明年年初，信貸將會有指向性的寬松，這對已很難獲得貸款的開發(fā)商無疑是利好消息。
業(yè)內資深人士認為，信貸微調是定向微調，信貸將向中小企業(yè)尤其是小型、微型企業(yè)傾斜，向民生包括保障房建設傾斜，但信貸政策的總調子不會變，仍將維持穩(wěn)健即事實上的信貸從緊政策。而房地產開發(fā)貸款和個人抵押貸款不會很快轉為寬松。
哈繼銘指出，當前中國的房地產市場，需要調控，但方式方法上需要更科學。他十分認同吳曉靈所提出的論點，并認為，行政的手段，無法對市場資源進行合理配置，3600萬保障房目標需要微調，包括目標是否合理，資金是否到位，質量是否合格，分配是否合理。以使保障房建設更具可持續(xù)性和科學性。
佛山“取消限購令”的烏龍事件也給地方政府帶來警示，為了應對低迷的市場，并且在中央制定的大政策方向之下，地方政府也開始進行政策微調。據(jù)北京市土地儲備中心官員透露，在四季度將采取一系列積極措施，包括降低競買保證金收取比例、放寬付款進度、減少部分地塊保障房配建面積、降低一部分地塊交易起始價格、將大面積的地塊上市等。目前北京市土地儲備中心面臨的局面是，至少有 13塊地面臨著流標。同開發(fā)商交流的結果是，一些有資金的開發(fā)商擔心明年形勢更不好，不愿拿地；而有些開發(fā)商已拿不起地。