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房企產權交易量激增 行業洗牌大幕或拉開
“關于綠城集團的事，我們專門問過浙江省的多家銀行，他們對綠城還是比較支持的，不會抽回貸款。綠城的資金問題應該不大。”知情人士2日向中國證券報記者透露。
一個多月前，綠城集團已經開始轉讓其下屬公司的股權。實際上，不止綠城一家企業，股權轉讓已成為目前房地產企業破解資金困境的一大出路。
據中國證券報記者對上海聯合產權交易所房地產項目掛牌及交易情況的不完全統計，今年9月份房企項目掛牌量、成交金額環比都出現成倍增長。僅9月 26日至30日的一周內，共有5宗房地產項目掛牌，金額達到24.07億元，為整個8月掛牌總額的3倍多。10月雖有長假因素，但房地產項目的掛牌量、成交額雙增勢頭不改，僅10月17日至21日的一周內就有高達7.58億元的房地產項目成交。
“10月份樓市成交量出現斷崖式下跌，資金鏈緊張的中小開發商只能選擇退出，房地產企業新一輪洗牌已經開始。”某房地產界人士分析。
綠城“一切尚好”
“深夜發文，意在感謝諸位，也向大家報道，綠城目前一切尚好……秋日天涼，并非只籠罩一城一池，今日由于調控嚴厲遭遇生存困境的，是中國整個房地產行業……眼下房地產業的普遍情況是：量價齊跌，市場萎縮，各地庫存大量積壓，中小房地產商岌岌可危。照此境況，再持續一段時間，很多開發商恐怕就真的要面臨倒閉的狀態。”綠城房產董事長宋衛平這樣回應綠城申請破產的傳言。
知情人士透露，由于幾大銀行并未計劃向綠城抽回貸款，因此綠城目前的處境還算安全。但綠城資金鏈緊張卻是不爭的事實。早在今年9月，綠城曾發布公告稱，以3000萬元的價格將溫州綠城發展房地產開發有限公司15%的股權，轉讓給天津安城創景股權投資基金合伙企業（有限合伙）。
綠城指出，股權轉讓完成后，綠城將繼續負責溫州綠城的經營管理。此舉不但進一步加強集團的資金流，同時也為集團致力成為投資開發和品牌管理服務并舉的房地產運營商的堅實舉措。
據了解，溫州綠城房地產開發有限公司主要負責開發溫州鹿城廣場項目。溫州鹿城廣場位于溫州市江濱路與車路大道交叉口，為涵蓋住宅、商業、辦公、賓館為一體的城市綜合體項目，建成后的溫州鹿城廣場將是溫州市的地標性建筑群，其中的超高層賓館建成后將是浙江第一高樓。
在股權轉讓之前，綠城大手筆、高成本進行信托融資，就已引起市場對其資金問題的關注。有消息稱，目前綠城的信托成本在14%左右，占其所有資金來源的20%左右。而目前信托融資這條路也遭到監管部門封堵。
掛牌數量激增
銀行正在設法減少房地產開發貸款的占比。交行副行長錢文揮介紹，從風險控制的角度，交行已經對開發貸采取總量控制的措施，開發貸款占對公業務的比例已經下降到6.2%左右。
由于自身資本金告急，以及監管部門對房地產信托的“一事一報”政策，目前房地產信托的發行也基本陷于停滯狀態。
此外，年內國家外匯管理局還下發通知，要求暫不受理內地房企為其境外子公司，在境外發行債券提供對外擔保的申請，此舉旨在遏制房地產投資領域的“熱錢”。
各條融資道路幾乎都被堵上之后，綠城選擇了股權轉讓。這也是不少房企的選擇。
據北京中原地產市場研究部總監張大偉介紹，北京產權交易所的掛牌信息顯示，10月共有25家房地產企業掛牌待售。其中，掛牌金額超過5000萬元的大型企業（或項目）有6個，掛牌金額超過1億元的企業（或項目）超過4個。上海聯合產權交易所的掛牌信息顯示，10月共有27個房企掛牌，其中6個項目掛牌價格超過1億元，天津產權交易所則共有8條房地產項目信息。
北京、上海、天津、重慶產權交易所聯合發布的央企轉讓信息則顯示，掛牌房地產信息共50條，其中掛牌價格超過5000萬元的項目共有36個，11個項目超過1億元，總共轉讓金額高達130億元。
據上海聯合產權交易所統計，今年1-9月，在上海聯交所公開掛牌轉讓的房地產項目同比增長93.02%，掛牌金額同比增長83.94%。同時，共計完成的交易宗數和成交金額同比分別增長31.33%和24.2%。
上海聯合產權交易所認為，今年上海地區房地產行業交易主要呈現以下幾個特點：
首先，交易標的額較大。單宗成交金額超過億元的房地產項目占到26.63%，56.44%的項目單宗成交金額在1000萬元以上。
其次，異地和中央企業在上海產權市場參與交易項目的占相當比例。從出讓方來看，29.17%的房地產成交項目其出讓方為異地企業或中央企業，其中僅中央企業出讓的房地產項目，就占到總的房地產交易項目的19.64%。從受讓方來看，24.4%的房地產成交項目其受讓方為異地企業，中央企業參與受讓的房地產項目僅占總的房地產成交項目的2.38%。
再次，國有及國有控股企業成為出讓主力。從出讓方的企業所有制分析，61.31%的成交項目其出讓方是國有獨資或控股企業；從受讓方來看，國有獨資或控股企業參與收購房地產項目，占到總的房地產交易項目的27.38%。私營企業參與收購項目占23.81%，有限責任公司參與收購項目占 15.48%。
資金缺口較大
上海聯合產權交易所的某會員單位介紹，與以往房地產企業的股權被激烈競標、天價成交不同。今年以來，房地產股權轉讓都是悄無聲息地進行，只有很少的企業參與競標，且多以底價成交。
例如，在上海聯合產權交易所掛牌的深圳市廣銀海房地產開發有限公司100%股權轉讓項目，出讓方是上海一家中央企業控股的投資有限公司，掛牌價格22381.50萬元，經拍賣交易方式最終以2.25億元價格成交，受讓方是深圳一家投資集團有限公司。
上海城開集團合肥置業有限公司100%股權及2.39億元債權轉讓項目，出讓方是上海城開（集團）有限公司，受讓方是一家私營的商貿有限公司，成交金額為5億元。
上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為，房地產企業轉讓股權目前大多是部分轉讓，與個別樓盤降價一樣，暫未形成氣候。這多是開發商為盤活手中質量更好、價格更堅挺的房產項目而采取的權宜之計。
而房地產企業在轉讓股權之前會進行評估：低價拋售庫存樓盤與轉讓股權這兩者之間，哪種方案更劃算。一旦選擇轉讓股權，就說明這家房地產企業所面臨的資金問題已經非常嚴重。而且房地產企業選擇轉讓的項目，大多是存在較大的資金缺口。
“綠城集團之前一直堅持高端策略，堅持不降價。但今后它一定會進行轉變，只是方式可能略微不同，比如將樓盤轉給投資機構，再由投資機構降價拋售。”宋會雍說。