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宏觀調控不放松 明年首季房價降幅或擴大
多位業內人士向中國證券報記者表示，隨著房地產宏觀調控效果的進一步顯現，2012年一季度房價可能出現更大幅度下降。
業內人士建議，明年調控政策應有所微調，對首次置業等剛性需求有所保障，未來剛需潛力從而有望得到釋放。中國證券報記者近日從權威渠道獲悉，部分一線城市擬考慮完善相關政策，以更好地維護支持首次置業等剛需人群合理的購房需求。
房價或繼續下探
多位房地產業內人士指出，當前的房地產調控政策效果已經相當明顯，調控不動搖的基調也并未改變。預計房地產開發企業的資金回籠壓力將日益加大，未來會有更多房企重新調整預期與樓盤銷售價格，未來樓盤明顯下調價格的現象將更加普遍。北上廣深等一線城市的房價拐點或出現在明年一季度，屆時房價可能出現更大幅度下調。業內人士預計一線城市房價降幅很可能達到10％至20％。
根據國家統計局最新公布的數據，11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有49個，持平的城市有16個。與10月份相比11月份環比價格下降的城市增加了15個。
根據北京市住建委公布的數據，截至12月27日，北京樓市的庫存已達12091套，壓力顯而易見。根據亞豪機構的監測數據，2012上半年，北京市共有51個純新盤計劃入市，這51個項目預計提供至少4萬套的商品住宅。亞豪機構市場總監郭毅表示，在當前的政策形勢下，預計明年上半年北京商品住宅成交量將不會超過5萬套，但上半年僅純新盤的供應量就達到了4萬套。如果再加上老項目后期推出的新房源，供過于求的市場狀況將深度惡化，樓市庫存很可能達到15萬套，超過2008年的庫存高峰。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，2012年房價在逐步小幅下降后，將趨平穩。如果未來通脹形勢趨于溫和，CPI漲幅能穩定在3％至 4％，GDP增速在8％至9％，那么房價同比漲幅在5％左右就是趨于平穩。“如果是這種平穩的話，房地產所謂的暴利問題、財產貶值問題就都能夠解決。”
調控思路細化 支持合理需求
住建部部長姜偉新近日在全國住房城鄉建設工作會議上表示，明年要繼續堅持房地產調控不動搖，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。中國證券報記者近日也從權威渠道獲悉，部分一線城市擬考慮完善相關政策，以維護首次置業等剛需人群合理的購房需求。
央行貨幣政策委員會委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵認為，房地產行業的長期健康發展，并不僅僅是一味追求房價的下降，未來應考慮如何盡快促進樓市交易量逐步回升。“對于既能買房、信用又不錯的購房者應予以放開，幫助恢復房地產交易量，同時帶動上游產業逐漸恢復發展。”
聶梅生也表示，首套房不僅是剛性需求，也是民生保障。2012年還是要堅持房地產宏觀調控，但是政策應該不會“一刀切”，區別二套房、商業地產的政策可能將會更明晰。
北京中原地產市場研究總監張大偉稱，限購、限貸等政策執行以來，的確將多數投資、投機需求擠壓出市場，但也導致不少剛需購房者被“誤傷”。他舉例稱，“以在北京購買一套200萬元的房產計算，如果在限貸政策執行前貸款100萬元，按照當時的利率并享7折優惠來看，20年需要支付的利息款為47.5萬元左右。而目前購房者貸款100萬元，需支付貸款利息約86.8萬元，購房成本增加接近40萬元，接近房價的20％左右。”
張大偉認為，目前來看，因為大部分剛需購房者仍需要貸款購房，而貸款利息的上揚，使得房價即使下調20％，購房者的總支出依然上漲很快。
中國證券報記者走訪多個新樓盤時發現，多數準購房者仍對房價有較強的下行預期，購房相當謹慎。尤其是在預算安排上，多位準購房者稱“房貸利息太高，考慮到未來的月供壓力，在房產位置、大小、預算等方面都受到較大限制。”
郭毅分析，當前看空2012年房價成為市場主旋律，“持幣觀望者眾、出手購房者寡”的局面導致樓市博弈再升級，尤其是一線城市的商品住宅成交量繼續萎縮。
分析人士表示，在此大背景下，優先保證首次購房家庭的貸款需求，明年的房地產宏觀調控政策將更加考慮民生實際需求，調控機制日趨合理。預計 2012年，相關部門針對居民的合理購房需求，特別是首套房購房需求將有所調整和支持。明年或將有更多的剛需購房者出手購房。“目前調控已初見成效，而在房價下調背景下，如何讓自住需求得到實惠能夠入市應該是后續政策出臺的立足點。這在一定程度上也可以避免樓市過于蕭條。”
行業整合提速 房企理性回歸
多位專家和房地產業內人士指出，2012年不僅僅是我國房價調整的關鍵一年，也是整個房地產行業深度整合的關鍵一年。
北京房地產業協會秘書長陳志認為，在房價實質性降價拐點來臨之前，房地產行業就將會有“大拐點”。據中原地產研究中心統計的數據，2011年1 月至12月上半月股權交易市場共出現491宗房地產行業股權及資產交易（不包含關聯交易），涉及金額超過1300億元。其中，主業為房地產的企業的產權交易多達253宗，約為去年全年同業并購宗數的2倍，并購金額超過900億元。
張大偉認為，本輪調控將使行業集中度增加。大房企、品牌房企的份額將明顯增加，而部分小企業則被市場淘汰。“樓市入冬，現金為王。對于部分大企業來說，甚至可能會犧牲利潤獲得資金，萬科、龍湖等企業最近都有接近成本線的銷售。”
中國證券報記者從國內幾家龍頭房企處了解到，未來幾年內各自房企對客戶人群、樓盤定價都已有相當嚴謹的判斷，且定價都趨于理性。
國內某大型房企的項目經理習曉（化名）稱：“集團對于未來每一個新樓盤的定位、開發、銷售，甚至是長期配套都會有精細的規劃。而且，規劃已經精細到某個行業的準購房者的需求和潛在購買力。”他表示，對于大型房企而言，還有能力去轉變過去在樓市暴利時代所習慣的盈利模式，而中小房企只能“自生自滅”。
但業內專家對房地產行業的長期發展并非徹底悲觀。只要發展機制漸趨合理，房地產行業仍應是我國經濟版圖中的“朝陽行業”，畢竟未來我國以工業化、城鎮化和全球化作為經濟增長主要動力的趨勢暫難改變。
聶梅生表示，未來房地產行業的調整會經歷“三部曲”，保障房的上市將是“第一部曲”；限購政策等將會地區性的、時間性的微調和退出，以恢復商品房的市場屬性，這是“第二部曲”；最后房產稅將代替土地出讓金，完成房地產行業的整體調整，促使整個行業正常、健康地發展，這是“第三部曲”。她預計，這 “三部曲”能在“十二五”期間完成。
來源：中國證券報